Россиян предостерегли от досрочного погашения ипотеки: лучше заработать на депозите

Разыскивай, кому выгодно

— Былой год стал рекордным для базара ипотеки. Потребители оформили жилищные кредиты почитай на 8 трлн рублей. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на какие пришлось вяще половины всех выдач. Однако ЦБ взялся предпринимать шаги для охлаждения базара: сокращение субсидий, изменение первоначального взноса. Чем обусловлена таковая коллизия: участники базара отчитываются о рекордных итогах, а Банк России впрыскивает ограничения?

Кричевский: Объясняется это больно попросту: пора заканчивать «кормить» застройщиков. Какие с момента запуска льготных программ, по сути, получают сверхдоходы за счет налогоплательщиков. Судите сами: зарплаты за стадия с 2020-го по текущий момент вымахали в посредственном по стороне образцово на 42%. За это же времена квартиры в новостройках подорожали на 102%, а вторичное жилье — на 72%. Соответственно, покупать жилье становится все сложнее. Получается, что из-за перетока денег от застройщика к банку и от банка к застройщику выступает рост стоимостей на недвижимость. И все это — благодаря госденьгам по льготным программам. Натурально, спрос надобно охладить. Напомню, что если до 2020 года посредственный срок ипотечного кредита был распорядка 17,5 года, то сейчас, образцово, по семейной ипотеке это 28 лет. Оттого ЦБ норовит таковскую ситуацию исправить, в том числе за счет поднятия ключевой ставки.

Барсуков: На мой взор, Центробанк орудует вяще в политических интересах, чем в экономических. Во-первых, по сути своей льготная ипотека порочна в том облике, в каком она жрать. В 2022 году ее не надобно было продлевать. Несмотря на все тары-бары-раста-бары про то, что льготные программы должны быть адресными, ситуация не меняется. Власти все смешали в одну гору: поддержку застройщиков, поддержку фамилий с ребятенками, всякие региональные программы развития. При этом никаких целевых показателей по ним дудки вообще. Я ни разу не слышал ни от одного чиновника, какой занимается этими программами, дабы по ним была поставлена какая-то мишень. Между тем она должна быть измерима, достижима в найденный срок, и за нее должен некто отвечать. Давай а основные выгодоприобретатели от льготной ипотеки — это банки, какие получали гарантированные 3% дохода от выданных кредитов. Ведь что получают от льготных программ семьи с ребятенками?Семейная ипотека в 50% случаев — это однокомнатные квартиры и студии. Что за бытие может быть у семьи с ребятенками в малогабаритке?А один настолько, то должна быть иная программа поддержки. Значит, программы господдержки надобно поделить. И выделять гроши всего тем застройщикам, какие владеют проблемы, а не всем сплошь. При этом Центробанк уже взялся болтать о том, что не надобно сворачивать льготные программы. Это говорит о том, что в круглом они не против подобный системы, потому что банки благодаря ей добывают недурные гроши.

— Ранее кое-какие банки завели добавочные сборы с застройщиков за всякого льготного заемщика. Для сохранения текущих ставок по программам с любой конфигурацией господдержки они стали добавочно взимать процент от суммы ипотечного кредита. Легитимно ли это?

Янин: История с откатом за выдачу всякого льготного кредита должна стать объектом разбирательства Федеральной антимонопольной службы(ФАС), потому что в этом случае ценообразование на базаре ипотеки становится безотносительно непрозрачным для заемщика. Человек не знает, какова реальная стоимость этого льготного жилищного кредита с учетом комиссии, какую выплачивает застройщик банку. Один-одинехонек застройщик может выплачивать 10%, иной 7%. Удобопонятно, что все это закладывается в стоимость квадратного метра. Почитаю, что в взаимоотношении крупных застройщиков и крупных банков эта история должна заинтересовать антимонопольную службу. Прежде всего банки добывали биллионы рублей на льготной ипотеке, владея гарантированные бюджетные оружия — по сути, гроши налогоплательщиков. Сейчас же финансовые организации взялись выступать в игру с застройщиками, какие тоже добывали на льготной ипотеке, взимая комиссию. Ныне что дотрагивается самих граждан, оформляющих льготный ипотечный кредит. Больше это люд довольно состоятельные, какие владеют сбережения в 2–3 миллиона рублей на первоначальный взнос. И возникает проблема: зачем за счет бюджетных денег надобно поддерживать тех, у кого жрать 2–3 миллиона накоплений?С этим, на мой взор, давненько пора заканчивать.

Откат для заемщиков, изъян для банков

— В январе 2024-го правительство во избежание паники на ипотечном базаре выделило добавочные 2,3 трлн рублей на финансирование льготных ипотечных программ, и лимиты уже распределены между банками. Будто распределялись субсидии и будто эта мера повлияет на поведение банков?

Кричевский: Распределяются они больно попросту: у кого вяще пай базара, тому вяще субсидий и перепало. И, в принципе, это более-менее логично. Потому что чем вяще банк, тем вяще у него пай и тем вяще он выдает кредитов. Что дотрагивается комиссий за эту льготную ипотеку, то откаты схватываются не всего с застройщиков, однако и с заемщиков. Были случаи, когда людам в не самых крупных банках напрямик болтали: мы дадим вам льготную ипотеку, однако 5% от стоимости квартиры возложите на стол, изволь, вперед.

Барсуков: Разумею, что тема скользкая, однако я все-таки капельку защищу банки. С одной сторонки, обратите внимание: кто впрыскивал комиссии?Это в основном банки с госучастием. Для меня диковинно, что держава будто акционер не взговорило им: ныне вы не можете на этом добывать. Однако ведь банк при этом терпит изъяны. Глядите, прежде у банков была надбавка 3% за выдачу льготной ипотеки поверх ключевой ставки. То жрать они гарантированно добывали 3%. Ключевая ставка была, условно болтая, 9–10%. Получался благопристойный заработок. Ныне правительство снижает эту надбавку до 1,5%. При этом ключевая ставка сейчас 16%. В итоге банки добывают намного крохотнее. Это первое. Во-вторых, Центробанк ужесточает требования к резервированию, то жрать сервис ипотеки для банка становится дороже. Значит, он капля того что добывает капля, настолько еще и платить доводится вяще. Выдача льготной ипотеки для банков в текущих обстоятельствах превращается в изъян. Оттого они стали взимать комиссию с застройщиков. Однако жрать у этой проблемы и возвратная палестины: крупные банки недурно добывали на льготных ипотечных программах два года. Ныне держава им болтает: «ребята, вы не будете вяще столько зарабатывать», а банки, в том числе с госучастием, отвечают демаршем и болтают: «нет, мы алкаем зарабатывать». И они стали взимать от 7 до 15% с застройщиков.

— Акт программ по льготной ипотеке с господдержкой на новостройки под 8% годичных и семейной под 6% заканчивается 1 июля 2024-го. Первая продлеваться не будет, со иной проблема еще обсуждается. Жрать ли надобность продления?Если программы продолжат вкалывать, будут ли привнесены в них какие-то коррективы?

Барсуков: Президент Путин ранее взговорил, что семейную ипотеку продлевать надобно. С учетом этого было бы диковинно, если бы правительство постановило, что не будет этого ладить. Я не видаю никаких предпосылок для того, дабы льготная программа семейной ипотеки была пересмотрена, дабы в правительстве взяли и взговорили: вручайте повысим адресность, вручайте разболтаем программу на вторичку. И мне это будто диковинным, настолько будто для семьи с ребятенками большущая проблема дожидаться, когда сам дом построится, а впоследствии еще ладить в нем ремонт. Семейная ипотека в основном используется на однокомнатные квартиры и студии. Зачем?Потому что люд взимают хоть что-то в этой ситуации — им надобно жительствовать и взводить ребятенка тут и сейчас. Нехай будет инвестиция на предбудущее, для ребятенка, для себя на пенсию. Однако в идеале программа должна распространяться не всего на новостройки, однако и на вторичку. Она должна учитывать конкретику раздельной семьи.

— Проблема повышения адресности обсуждается в правительстве?

Барсуков: Ага, однако в каком формате?Семейную ипотеку на вторичку предлагают разблаговестить всего там, где новостройки не строятся. Звучали предложения понизить процентную ставку на трех- четырехкомнатные квартиры для многодетных фамилий, однако они не были услышаны. Однако на самом деле надобно смещать упоры с небольшого жилья на более просторное.

Янин: Мне будто, что сейчас выступает торг между банками и застройщиками, при обстоятельстве, что в бюджете стало крохотнее денег, дабы «кормить» и тех, и иных. Что дотрагивается истории с расширением предложения для семейной ипотеки на вторичном базаре, то это безотносительно верно.

Ипотечникам инфляция на пользу

— Если человек взял льготную ипотеку в 2023 году, стоит ли ему волноваться об изменениях обстоятельств его кредита сейчас?

Барсуков: Таковские слушки ходили. Однако у нас, образцово, от поднятия ключевой ставки маются юридические рыла, какие взимали кредит на покупку недвижимости. Плотские рыла в России от этого не маются. У нас ключевая ставка вырастает, а ставка по кредиту будто была, настолько и жрать. Единый момент, что по кое-каким льготным программам жрать у банков примечание: если держава перестает субсидировать льготную программу, то ставка может быть базарной. Однако у нас держава не прекращает субсидировать те кредиты, какие выданы. Новоиспеченные, может быть, перестанет. А те, что были, закладываются в бюджет, там уже удобопонятные цифры. В этом резоне проблем не будет. Оттого у нас на самом деле парадоксальная ситуация: если ты получил ипотечный кредит, то проблемы в облике инфляции всего тебе на десницу. Потому что все равновелико твоя зарплата сквозь какое-то времена вымахает, а твой платеж станет уже не таковским большущим. Доходы потихонечку вырастают, а платеж остается старым.

— Если банки упразднят комиссию для застройщика за всякого льготного покупателя, то цены на жилье могут упасть?

Янин: Снижение спроса на квартиры надлежит ввергнуть к снижению стоимостей. Доколе я не видаю подобный перспективы. Надобно обождать месяца 3–4 и посмотреть на реакцию потребителей и базара в круглом. Гадаю, что цены алкая бы стабилизируются. И взаправду, инфляция будет ладить ваш кредит все грошовее и грошовее. Однако тушить кредиты досрочно не владеет безотносительно никакого резона. Платить можно длительно и взирать, будто целковые обесцениваются, а ипотечные платежи снижаются.

Барсуков: Ныне взаправду тушить ипотеку и в круглом кредиты досрочно дудки никакого резона, необычно льготную ипотеку. Что рекомендую ладить: кладите «лишние» гроши на депозит под 16%. Льготная ипотека у вас 8%. Это намного вяще. Содержите оружия на депозите. Снимайте и прите гроши на досрочное погашение кредита всего тогда, когда ставка по депозиту будет образцово таковая же, будто кредит, образцово 10%. Ныне ипотечник может добывать на том, что он досрочно не тушит жилищный кредит. Это величавая предмет.

— Если у человека назрела надобность в покупке недвижимости, будто ему орудовать?Воспользоваться ипотечными предложениями при нынешних обстоятельствах или все-таки обождать?

Кричевский: Взирая для чего вы взимаете квартиру. Если для себя, то спросов дудки, идем и взимаем ипотеку. Если для инвестиций, то сейчас огромное численность инструментов, какие будут гораздо выгоднее.

Барсуков: Льготная ипотека ныне больно грошовая. Оттого, если квартира надобна для жизни, ее надобно взимать сейчас. Оформлять льготную ипотеку надобно с минимальным первоначальным взносом. Даже если у тебя жрать 10 миллионов рублей и ты алкаешь взять квартиру за 12 миллионов, то взимай максимальный кредит по льготной ипотеке, другое клади на депозит. Настолько ты еще и заработаешь. Что дотрагивается самих квартир, то важнее приглядеться к двух- и более комнатным. «Однушек» и студий сейчас на базаре больно бессчетно. В дальнейшем могут возникнуть проблемы с торговлей таковских квартир.

Янин: Я бы сейчас вложился в депозит и посмотрел, что будет с стоимостями на квартиры в дальнейшем. Если они будут стоять, то можно вернуться к теме покупки квартиры чуть запоздалее, заработав на депозите.