Стадия торга: квартиры должников продают за бесценок

«Во многих случаях барахло на торгах продается по цене, не отвечающей базарной стоимости, — констатирует юрист Сергей Волосников. — Выговор выступает в первую очередность о недвижимости и имущественных комплексах, спрашивающих и более длительного стадия торговли, и более капитального маркетинга».

Зачем стоимость оказывается заниженной, очевидно: торг вырванная(а значит, неизбежная), срок экспозиции(размещения объявления)куц. А основное, объявления о торговле достояния должников размещаются вовсе не на привычных ресурсах объявлений или в риелторских базах. Дудки, эти объявления публикуются в специализированных изданиях о торгах — мониторят их утилитарны всего «профессиональные покупатели», другими словами, перекупщики.

«Сообразно Статистическому бюллетеню Монолитного федерального реестра сведений о банкротстве(ЕФРСБ)реализовать барахло должников вытанцовывается всего при публичном предложении(третьи или четвертые торги)со снижением цены на 60–70 процентов(после ее снижения на 10 процентов на вторичных торгах)», — помечает Волосников.

Это система

Должник утилитарны ничего не может поделать, алкая по закону у него и жрать лево обжаловать оценку и деяния устроителя торгов. Девало не в эксцессах, девало в системе — орудующий распорядок принудительной торговли настроен на то, дабы должник терял большущие гроши, а перекупщики их приобретали.

Это важнецки иллюстрирует частный случай коренного москвича Алексея Дорогова, сына легенды московского образования — выслуженного учителя Российской Федерации, преподавателя русского языка, директора школы №60 Нины Ивановны Тимониной. В 1953 году она окончила МГПИ им. Потемкина, в 1976-м возглавила настоящую школу и на десятилетия стала ее бессменным главой. Степень этой школы(ныне — один-одинехонек из филиалов школы №1520 им. Капцовых), находящейся возле с Московской консерваторией, важнецки демонстрирует список ее выпускников: артист Александр Лазарев-младший, пресс-секретарь Президента России Дмитрий Песков… Нина Ивановна была одним из жидких директоров школ, каких боготворили и сотрудники, и родители.

Итак, Алексей Дорогов очутился жертвой собственно подобный схемы. В итоге подобный принудительной торговли он затерял свою квартиру в доме 19 по Хорошевскому шоссе. Все возникло с того, что по возникшему долгу в 5,7 млн рублей летом 2013 года у него без обиняков «описали» квартиру. Не дав тем самым возможности, примерно, ее заложить и расквитаться. Всего торг, всего вперед.

Итак, в точке «А» — человек, владеющий объектом недвижимости, а в точке «Б» — уже без нее. На пути между этими точками — труд предусмотренного законом самосильного оценщика и торги, идущие в несколько уже изображенных стадий.

«На момент оценки — сентябрь 2013 года — мою квартиру оценили в 9 с небольшим миллионов рублей, — повествует герой истории. — Зная ее площадь — 51,1 кв.м — и курс доллара на дату оценки, мы получим цену в 5510 долларов США за квадратный метр — и это уже диковинно, учитывая, что сами оценщики вручали посредственную стоимость квадратного метра в аналогичных домах 6440 долларов. Разница почитай на 17%!»

Таковая стоимость вышла, будто выяснилось при изучении документов, при помощи понижающих коэффициентов. «Причины их ввода маловразумительны, — болтает бывший хозяин квартиры. — Ожидалось бы, визави, что выговор пойдет о повышающих коэффициентах. Алкая бы потому, что дом изображает ЖСК, а таковские дома, будто правило, обслуживаются проживающими там людами с большей ответственностью. Там жрать правление кооператива, какое добавочно контролирует состояние и сервис дома. Словом, всегдашне таковские дома оцениваются несколько возвышеннее базара — однако не в моем случае».

Индивидуальные факторы, выступающие на повышение цены, оценщик(«Первая оценочная компания»)также во внимание не встретил, болтает Дорогов. В частности, саму квартиру никто не побывал, а у правления ЖСК даже не уточнили, какой в квартире ремонт.

«Ремонт был проложен по стандартам евроремонта с заменой электрической проводки, сантехники, оконных и балконных рам, входной и межкомнатных дверей, проведением слаботочной проводки для Интернета, сигнализации и домофона, — повествует бывший владетель. — Были всецело заменены пустотелы и плитка в местах всеобщего пользования, введены водосчетчики, а всегдашний электросчетчик заменен на трехтарифный, какой, по словам самих же оценщиков, должен позитивно воздействовать на стоимость квартиры».

Вместо этого за основу, похоже, была взята усредненная стоимость квартиры со стандартной отделкой в посредственном состоянии. Впрочем, тут оценщики лишь вытекают «народной мудрости» любого риелтора: ремонт, если выговор не об эксклюзивном объекте, почитай ввек не действует на оценочную стоимость при торговле «вторички». Ведь покупатель все равновелико наверняка взалкает все сделать под себя. В новейшие времена, когда ремонты стали стоить заоблачно, это правило частично затеряло универсальность — однако мы-то в благополучном еще 2013 году!

Кто басистее

После оценки, коей владетель торгуемой недвижимости, будто видаем, уже был не излишне доволен, настала стадия торгов. На торговле квартира на Хорошевке была выставлена в апреле 2014 года — и не загнана. «Первичное выставление на торговлю 28 апреля 2014 года сделано в никем необычно не декламируемой местной прессе — при том, что торговать намечалось и сквозь Интернет, — комментирует Алексей Дорогов. — После того будто торги не состоялись, судебный налипнув Языкова 30 апреля принимает решение снизить стоимость еще на 15%».

Одна подпись судебного пристава — и вот уже оценка квартиры составляет чуть менее 7 млн 730 тысяч рублей. Между тем кадастровая оценка этой квартиры по состоянию на лето 2014 года составляла 9,6 млн рублей.

«Вторичное выставление на торговлю недвижимости, какое состоялось 20 июня 2014 года, надлежит было быть признано беззаконным, — настаивает бывший владетель квартиры. — С даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты зрелища публичной оферты миновало более 6 месяцев. По закону оценочную экспертизу перед выставлением недвижимости на вторичную торговлю надобно было произвести снова».

Итак, торги все-таки начинаются. Тем, кто участвует в подобных аукционах, знаменито, что для участия в торгах надобно привнести заклад — от 10 до 50% минимальной начальной цены. При этом задаток для торгов по заложенному в процессе ипотеки барахлу даже басистее — до 5%. Итак, какой же заклад был назначен в настоящем случае?Гладко 50% минимальной цены, то жрать безусловный много.

«Вряд ли некто будет вносить таковскую сумму в заклад для участия в торгах, не видая, что видит собой торгуемое барахло, — рассуждает бывший владетель квартиры. — Настолько что ситуация позволяет предположить, что собственно эта квартира должна была продаться максимально бойко и по крохотнейшей цене, покрывающей всего долг и затраты, связанные с реализацией».

Впопад, должник вправе выкупить свое барахло на любой стадии исполнительного производства, погасив долг по исполнительному листу. Однако помогать ему в этом никто, похоже, не собирался. Скорее навыворот: судебные приставы наложили воспрещение регистрационных деяний и на его авто. Безусловно, денег от его торговли на погашение длинна не хватило бы — и все же...

Добавим к этому традиционную избирательность в оповещении должников: это послания со штрафами исправно приходят на почитаю с уведомлениями в почтовый ящик. А вот уведомления о наложении ареста на барахло(начиная с описи той самой квартиры 18 июля 2013 года)были таковскими «тихими», что должник их не получил.

И вот мы — в точке «Б»: квартира принудительно загнана «с молотка» людам, какие, в отличие от должника, нашли почитай 4 млн рублей на заклад. После расчета с долгами человек остается без квартиры, причем все происходит в круглом по закону(неспроста суды, в каких герой истории пробовал оспаривать приключившееся, закончились не в его пользу). Это излишнее доказательство, что выговор не в злоупотреблениях каких-то раздельных «злодеев»(алкая потерявший квартиры герой владеет весь линия уже озвученных претензий к судебным приставам).

Дудки, вкалывает особенный механизм «наказания» должников: взялся «выпендриваться» и резать крупными суммами денег?Отзывайся квартиру. Будто в девяностых, всего с бумагами и печатями. Наши люд не ездят в булочную на таксомотор, а негромко сидят в своих квартирах, получают жалование и платят «коммуналку». Инициатива же — наказуема. Мы верно пробежали «послание»?Если такового не было в виду — систему надобно реформировать.